Аналитика квартир за 4 квартал 2019 года

Анализ рынка квартир города Краснодара по итогам 4 квартала 2019 г.

Целью данного исследования является помощь, как специалистам, так и клиентам компании в определении точной цены объектов недвижимости, размера скидки при торге с покупателем, срока экспозиции квартир.

Для анализа цен использовалась база данных крупнейшего на юге России агентства недвижимости «АЯКС-Риэлт», которая насчитывает более 10000 реальных квартир на вторичном рынке – с полной их характеристикой. Размеры же скидки и сроки экспозиции квартир (срок между появлением объекта в базе и до его продажи) определяются в исследовании на основании сделок, проходящих в компании. Учитывая, что по числу объектов недвижимости в базе данных и количеству реальных сделок купли-продажи «АЯКС-Риэлт» существенно превосходит других участников рынка, приведенная ниже аналитика является наиболее объективной и точной.

Таблица 1. Перечень районов г. Краснодара

Таблица.png

Карта г. Краснодар, разделённая по районам

Карта районов.png

Карта округов и районов города Краснодара с указанием вышеприведенного районирования.

https://www.ayax.ru/karta-rayonov-krasnodara/- ссылка на интерактивную карту


Структура предложения, спроса и анализ цен

В ходе анализа рынка квартир города Краснодара в 4 квартале 2019 года была проанализирована структура предложения по продаже жилья с учетом количества комнат и типа квартир.
В структуре предложения на рынке квартир в 4 квартале 2019 года увеличилась доля трехкомнатных квартир до 27,2% рынка. По-прежнему, преобладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры, что составляет 57,3% рынка, студии – 6,0, %, многокомнатные (от 4 и более комнат) составляют 6,6%, комнаты – 2,1 %, а пентхаусы всего 0,8 % от общего объема предложения

Распределение предложений.jpg

II Структура предложения, спроса и анализ цен

В Краснодаре все чаще можно встретить новостройки эконом и комфорт класса, в которых присутствуют только студии, 1-но и 2-х комнатные квартиры (мкр. Гидростроителей, мкр. Восточно-Кругликовский и др); это связано с тем, что данный вид недвижимости наиболее ликвидный. Пентхаусы представлены на рынке города в очень ограниченном количестве, предлагаются к продаже только в некоторых домах бизнес класса (мкр. Фестивальный, мкр. Центральный, и др). Всё более востребованными становятся квартиры-студии, поэтому застройщики всё чаще закладывают данный тип квартир в свои проекты.

Ниже представлен график, отражающий распределение предложения о продаже квартир по районам города Краснодара. На диаграмме отражены районы, в которых предложения по продаже квартир в городе Краснодаре в 4 квартале 2019 года составляют больше 1 % от общего количества предложений по городу. Все остальные районы, с количеством предложений меньше 1 % от общего числа предложений сведены в группу «остальные районы».

Структура предложения, спроса и анализ цен.png


Наибольшее количество предложений по продаже квартир, по-прежнему, представлено в районе улицы Московской (мкр. Музыкальный), это обусловлено большим количеством построенных многоквартирных домов, а также низкой стоимостью квартир в данном районе. Покупателей изначально привлекает низкая цена квартир в этом районе, а затем, увидев все недостатки этого микрорайона (частичное затопление улиц, пробки, небольшое количество детских дошкольных учреждений на кол-во населения и др.), собственники продают свою недвижимость, поэтому в продаже всегда большое количество предложений именно в этом районе города. Предложения о продажах в районах с малой долей продаваемых квартир в общей массе составляют 8,54% от общего количество предложений.

Что касается цен на рынке жилой многоквартирной недвижимости города Краснодара, то ценовой диапазон очень велик и варьируется от 15 587 (цокольные этажи без ремонта, оформленные в жилые помещения) до 210 891 руб. за 1 кв. м. (эксклюзивная многокомнатная квартира в Историческом центре города Краснодара) в зависимости от множества различных факторов. Средняя стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости по городу Краснодару по итогам 4 квартала 2019 года составила 60 447 руб. (без учета последующего торга и, не учитывая различные ценообразующие параметры, такие как: район города, год постройки, вид ремонта, этаж расположения и др.).

Проанализировав среднюю стоимость 1 кв.м. квартир по городу Краснодару, можно сделать вывод, что присутствует тенденция постепенного повышения стоимости. С 1-го квартала 2017 года по 2-й квартал 2018 года мы видим, что цена на квартиры держится примерно на одном уровне, затем наблюдается постоянный рост стоимости недвижимости, что отражено на нижеприведенном графике. 

Динамика средней стоимости квадратного метра.jpg


Данный рост цен на недвижимость в городе Краснодаре обусловлен постоянным увеличением численности города, а также изменением законодательства в части строительства многоквартирной недвижимости. Благодаря миграционным потокам в Краснодаре возрастает численность населения и как следствие, возникает существенный спрос на жилье.

За 2019 год прирост стоимости квартир составил порядка 3,99 %.

Наибольшая средняя стоимость 1 кв. м жилой многоквартирной недвижимости на рынке города Краснодара наблюдается у пентхаусов – 75 058. Это обусловлено тем, что подобного виды квартиры в основном строятся и реализуются в домах бизнес класса, которых в Краснодаре небольшое количество, квартиры имеют дорогой ремонт и привлекательный вид из окон. Наименьшая стоимость – у комнат – 45 417 руб. 

Среднее значение стоимости 1 кв м.jpg

Анализ спроса квартир в Краснодаре.jpg

Распределение спроса на квартиры с учетом комнатности в г. Краснодаре в 4 квартале 2019 г

Распределение спроса.jpg

Скидки при торге

Проведя анализ реальных сделок купли-продажи квартир в 4 квартале 2019 года АЯКС-Риэлт была выведена типичная скидка на торг, дифференцированная по типам квартир. Данные величины наиболее реально отражают ситуацию на рынке жилой недвижимости города, т.к. не являются экспертным мнением, а рассчитаны по реальным сделкам ведущего агентства недвижимости!

Скидка на торг по типам квартир.png

Среднее значение скидки на торг (округл. значение) в 4 квартале 2019 года варьируется в диапазоне от 3,0% до 6,50 %, минимальная скидка на торг присутствует при продаже трехкомнатных и многокомнатных квартир, а наиболее высокая скидка – при продаже комнат.

Срок экспозиции квартир  

Срок экспозиции – это период между появлением объекта в базе данных компании до получения собственником задатка, т.е. практически до сделки. Знание этого срока дает собственнику квартиры возможность понять реальные сроки её продажи – при правильном определении цены.

Срок экспозиции квартир.png  

Средний срок продажи квартир на вторичном рынке города Краснодара в 4 квартале 2019 года остался примерно на том же уровне, по сравнению с предыдущими периодами, и составил от 32 дней до 73 дней.

Наименьший срок экспозиции наблюдается у квартир-студий (в среднем 32 дня), наибольший – у многокомнатных квартир, в том числе пентхаусов (в среднем 73 дня).



logo_ayax.jpg

Понравилась статья? Расскажите друзьям!
вверх