Звонок по РФ бесплатный 8 800 77 55 410 Заказать звонок

Что такое восстановительная стоимость недвижимости?

Как часто те, кто выбирает себе дом или квартиру, а особенно те, для кого актуальна продажа недвижимости, задают один и тот же вопрос: какую цену выставить за объект? Даже в самых простых случаях (скажем, если речь идет о реализации однушки в панельном доме в спальном районе) бывает необходимо провести грамотную оценку: рынок сложный, спрос – не самый стабильный в последние годы, так что от правильной постановки цены зависит очень многое, а в большинстве случаев это вообще решающий фактор. Лишние 100 тысяч рублей могут надолго оставить объект в базах агентств, но и продешевить – никак нельзя.

Особенно важно понимать, какова так называемся восстановительная стоимость дома или квартиры. Что это такое и как ее определяют, мы расскажем в данной статье.

Методы оценки восстановительной стоимости недвижимости

Обычно специалисты (профессиональные оценщики) применяют 3 метода в зависимости от ситуации.

1. Метод сравнения

Оценщик сопоставляет данные по рынку, смотрит, сколько стоят похожие объекты и выводит определенную цену.

2. Доходный метод

Это, пожалуй, самый распространенный способ сегодня: специалисты определяют стоимость объекта, учитывая также прибыль, которую модно от него получить и риски, с которыми может столкнуться собственник.

3. Затратный метод

В данном случае оценщики подсчитывают, сколько денег понадобится для строительства такого же здания на текущий момент, но с учетом амортизации существующего строения. 

Амортизация – это износ. То есть тут важно понимать, сколько еще надо потенциально потратить на ремонт объекта и точно вывести его цену. Этот метод оценки хорош, когда надо определить цену не очень старого либо совсем недавно возведенного строения, или когда надо вычислить налоги (либо страховку), или же когда иные методы применить трудно. 

Если все подсчитано аккуратно, с использованием самых свежих данных, этот способ оценки – очень точный. И вот тут-то возникает такое понятие, как восстановительная стоимость.

восстановительная стоимость недвижимости


Разбираемся в терминологии

Восстановительной стоимостью недвижимости, называется цена объекта, которую получают, суммируя все возможные затраты на строительство такого же здания в настоящий момент. Специалисты берут актуальные расценки на аналогичные стройматериалы, коммуникации, рабочую силу и т.д. – в общем, моделируют все так, если бы вам пришлось сегодня строить такое же по размеру и «составу» сооружение. 

Есть и другие способы подсчетов, но мы не будет уходить так глубоко. В общем, в восстановительную стоимость входят все расходы на постройку, включая риски собственника. 


Как рассчитывается восстановительная стоимость недвижимости?

Мы не будем нагружать вас особенностями ресурсного метода – потому что для его корректного применения надо привлекать команду очень опытных оценщиков, и лучше всего про него вам расскажут специалиста нашего отдела оценки. Тут как раз надо брать свежие цены на материалы, зарплату – в общем, на все.

Но есть варианты проще. Скажем, можно индексировать расходы. Берется смета объекта, и старые цены корректируются с помощью индекса, который отдельно высчитывают по регионам. Иногда всю итоговую сумму сметы умножают на один общий коэффициент, или же каждый пункт умножают на отдельный коэффициент. К примеру, стоимость бетона умножать на 3,5, а расходы на ввод в эксплуатацию – на 1,6. 

Погрешность в расчетах в данном случае может достигать 15%, то есть вы получите две разные стоимости, применяя общий или отдельные коэффициенты.

Есть еще не самый технически сложный способ сравнительной единицы, когда специалисты подбирают максимально похожее по всем параметрам здание. Тогда используют открытые источники – стоимость квадратного метра по текущей статистике и другие открытые показатели (как правило, средние по рынку, скажем, цифры Краснодарстата). Так оценивают части зданий, когда нет никакой необходимости считать цену всего объекта (жилого дуплекса или таунхауса, офисного центра или складского ангара). Правда, такой метод едва ли можно назвать очень уж точным.

расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости

Еще восстановительная стоимость недвижимости может считаться по модулю – когда все, из чего объект «состоит», разбивают на отдельные статьи затрат и считают потом все вместе. Например, специалисты составляют локальную смету, где зафиксированы блоки затрат «Фундамент», «Электропроводка», «Монтаж навесных конструкций», «Фасадные работы» и так далее. Данные берут из нормативов, смотрят в техпаспорте – но, опять же, не будем перегружать вас сведениями. 

Уточним лишь, что такой способ чаще всего используют, если данных о конкретном здании совсем мало. Тогда зная, что фундамент – это 12% затрат на возведение здание, а отделка – 20% затрат, зная какую либо из этих сумм, можно посчитать все остальное и суммировать. Это даст примерную восстановительную стоимость здания.


Что важно учесть при расчете восстановительной стоимости?

Если вы решили самостоятельно прикинуть цену того или иного объекта, не забывайте также о том, что восстановительная стоимость объекта недвижимости актуальна только для зданий, которые еще не эксплуатировали – новостроек. Если же объект не новый, важно посчитать его фактическую (окончательную) цену.

Для этого надо подсчитать амортизацию, тот износ, которое претерпело здание. Эту сумму придется вычесть. То есть даже если ваш дом очень большой, и построен он из качественного кирпича, и все было очень дорогое – изношенность фондов может кардинально изменить результаты оценки и стоимость будет вовсе не такой, как вы ожидали. 

Вот почему надо внимательно проверять все объекты: плесень, скрытая в стенах или косметически заделанная трещина могут серьезно изменить расклад при проведении сделки.

Понравилась статья? Расскажите друзьям!
вверх