Если вы остановили свой выбор на вторичке и в ближайшее время собираетесь осуществить покупку, то вам следует основательно подготовиться. Конечно, и от застройщиков не всегда выставляются совершенно «чистые» с юридической точки зрения объекты, но на вторичном рынке ситуация все же сложнее. Продажа квартир от одних владельцев другим – достаточно трудоемкий процесс в сфере сделок с недвижимостью; трудоемкий в том смысле, что проверять надо буквально каждую запятую, чтобы не угодить в мошенническую схему.
Мы решили коротко рассказать о том, какие документы нужно проверить при покупке квартиры, чтобы убедиться в безопасности проводимой сделки.
«Вторые руки» должны быть чистыми
Покупая жилье не у девелопера, а у собственника – физического лица – всегда есть риск нарваться на «дельца». Казалось бы, какие могут быть вопросы: есть квартира, есть ее хозяин, и есть вы, покупатель – осталось передать деньги и оформить право собственности.
На деле все обстоит иначе. Для начала, важно убедиться в том, что объект действительно принадлежит человеку, который его продает. Есть ли у него договор купли-продажи? Ренты? Может, ему кто-то подарил квартиру? Тогда кто? Родственник или чужой человек? Второе – уже очень подозрительно, лучше откажитесь от покупки.
Далее: техдокументация. Вам нужно лично ознакомиться с кадастровым паспортом, а еще лучше – попросить профессионала проверить все сведения, которые содержатся в технических бумагах. Владелец утверждает, что паспорта нет? Попросите, чтобы он обратился в БТИ, Росреестр – вы в своем праве.
Проверяем всех прописанных в квартире
Также не забудьте изучить домовую книгу: кто прописан в квартире, какие там были жильцы? Если за небольшой срок их очень много – тоже повод озаботиться дополнительной проверкой объекта.
К тому же, если там по месту жительства зарегистрированы дети, это уже проблема: ребенка нельзя лишать его единственного места проживания, продать такую квартиру невозможно, пока не будут улажены формальности по выписке и новой прописке.
Также постарайтесь выяснить, нет ли среди собственников выбранного дома лиц, которые:
- Сидят в тюрьме
- Надолго отбыли в командировку
- Пожилые люди, проживающие в дома престарелых
- Военнослужащие, откомандированные в другую страну или регион
- Люди, которых лечили от психоневрологических расстройств (даже если они признаны дееспособными)
Каждый из этих вариантов – повод тщательно перепроверить все прежде, чем оформлять сделку, советют специалисты «АЯКС».
Не самые явные, но важные детали в документации
Многие покупатели, выясняя, какие документы нужно проверить при покупке квартиры, почему-то часто забывают об арендных отношениях – а ведь такой договор имеет законную силу! Если людям сдали жилье внаем на год, все подписали – они имеют право там жизнь до истечения срока, прописанного в контракте.
Далее: какие вообще обременения могут быть еще? Мы живем в условиях рыночной экономики, и все чаще люди берут кредиты. Так что квартира может быть в залоге у банка. Новый владелец просто станет новым должником! Так что обязательно выясните, чиста ли квартира в этой части.
Еще узнайте, не арестовано ли имущество – так тоже бывает чаще, чем вам кажется. Тем более что арест накладывают в том числе за неоплаченные услуги ЖКХ. Квартиру под арестом просто нельзя продать: ваше право собственности в итоге признают недействительным.
А еще проблемы возникнут, когда прежние хозяева не подумали озаботиться согласованием перепланировки (во-первых, это грозит штрафами даже новым владельцам, а, во-вторых, такую квартиру точно не получится купить в ипотеку.
Отдельно остановимся на ситуациях, когда жилье продают после развода. Какие документы нужно проверить при покупке квартиры в подобных случаях?
Помимо всего перечисленного, продавец будет обязан показать вам заверенное у нотариуса согласие второго супруга на продажу. Разумеется, это касается лишь тех объектов, что были приобретены, когда люди состояли в законном браке.
Так вот, без согласия «второй половины» сделка будет признана неправомочной.
Стоит ли верить так называемым доверенным лицам?
Зачастую все операции с недвижимостью проводит не сам владелец, а его доверенное лицо. Такие взаимоотношения также фиксируются на бумаге и заверяются нотариально. Только именно здесь – великое поле для мошенников. Известны случаи, когда собственников даже заставляли подписать доверенности. Потому рекомендуем все же познакомиться с хозяином лично, а если человек живет далеко – найти способ с ним связаться. Да и сама доверенность может оказаться просроченной: проверьте документы у нотариуса.
Важные документы которые нельзя не проверять
Теперь, когда мы коротко рассказали о нюансах, предлагаем вашему внимание набор необходимых действий, чтобы вам было проще проверять недвижимость.
- Право собственности: подтвердить
- Обременения и ограничения: исключить (поможет выписка из ЕГРИП, домовая книга, справки от служб ЖКХ)
- Сколько раз перепродавали: узнать (пусть продавец даст сведение из Росреестра)
- Документы и реальность: сравнить то, что есть, с тем, что указано в техпаспорте
- Доверенность: проверить у нотариуса
- Пакет документов: провести ревизию с помощью опытных риэлторов или юристов
Если вы еще не понимаете какие документы нужно проверить при покупке квартиры, все это могут сделать за вас в «АЯКС», обращайтесь при необходимости!