Многие считают, что риелтор — это просто посредник, который показывает квартиры или выставляет объявления. На самом деле профессиональный агент недвижимости выполняет комплексную работу на всех этапах сделки: от первичной консультации до регистрации права собственности. Его задача — не просто соединить покупателя и продавца, а обеспечить безопасность, юридическую чистоту и максимальную выгоду для клиента. Рассмотрим, что именно делает риелтор на каждом этапе сделки.
Первичная консультация и анализ потребностей
На старте взаимодействия риелтор выясняет цели, возможности и пожелания клиента:
- Если клиент — покупатель, агент уточняет бюджет, желаемый район, тип жилья, этаж, инфраструктуру, транспортную доступность и другие критерии;
- Если клиент — продавец, риелтор оценивает объект, изучает документы, определяет рыночную стоимость и обсуждает сроки продажи;
- Консультирует по текущей рыночной ситуации, ипотечным программам, налоговым последствиям и юридическим нюансам.
Важно! На этом этапе формируется индивидуальная стратегия работы — именно от неё зависит успех всей сделки.
Поиск или подготовка объекта
Для покупателя:
- Подбор актуальных вариантов по заданным параметрам;
- Фильтрация ложных, неликвидных или юридически рискованных объектов;
- Организация просмотров в удобное время, включая объекты, не опубликованные в открытых источниках.
Для продавца:
- Фото- и видеосъёмка объекта (часто с привлечением профессиональных фотографов);
- Составление продающего текста объявления с акцентом на преимуществах;
- Размещение предложения на всех релевантных площадках: агрегаторы, соцсети, базы риелторов.
Профессионал не просто показывает недвижимость — он создаёт условия для принятия решения.
Анализ и оценка объекта
Риелтор проводит детальную оценку:
- Сравнение с аналогичными предложениями (анализ цен, динамики рынка, ликвидности);
- Проверка юридической чистоты: обременения, аресты, зарегистрированные лица, перепланировки;
- Оценка технического состояния (с привлечением специалистов при необходимости);
- Расчёт реальной стоимости с учётом дефектов, локации и инфраструктуры.
Этот этап позволяет избежать завышенных цен со стороны продавца или необоснованных требований со стороны покупателя.
Переговоры и согласование условий
Риелтор выступает в роли переговорщика:
- Ведёт коммуникацию между сторонами, предотвращая конфликты и эмоциональные решения;
- Предлагает компромиссы по цене, срокам освобождения жилья, передаче мебели и техники;
- Формулирует встречные предложения и помогает сторонам прийти к взаимовыгодному соглашению.
Ключевая задача — сохранить интерес обеих сторон до подписания договора.
Подготовка документов и проверка
На этом этапе риелтор обеспечивает юридическую безопасность:
- Формирует полный пакет документов для сделки;
- Запрашивает выписки из ЕГРН, справки об отсутствии долгов, выписку из домовой книги;
- Проверяет правоустанавливающие документы продавца, согласия супругов, разрешения органов опеки;
- При необходимости привлекает юриста или нотариуса.
Благодаря этой работе минимизируется риск оспаривания сделки в будущем.
Оформление и подписание договора
Риелтор участвует в составлении договора купли-продажи:
- Убеждается, что все условия чётко прописаны: цена, сроки расчётов, передача ключей, ответственность сторон;
- Проверяет корректность реквизитов, паспортных данных и описания объекта;
- Организует безопасный расчёт — через банковскую ячейку, аккредитив или аккредитованного агента.
Он также объясняет клиенту каждое положение договора, чтобы исключить недопонимание.
Сопровождение регистрации в Росреестре
После подписания договора риелтор:
- Подготавливает пакет документов для подачи в МФЦ или Росреестр;
- Сопровождает клиента при подаче или подаёт документы дистанционно через портал «Госуслуги» (при наличии электронной подписи);
- Отслеживает статус регистрации и уведомляет о готовности выписки из ЕГРН.
В среднем регистрация занимает от 3 до 7 рабочих дней — риелтор контролирует этот процесс от начала до конца.
Финальные действия: расчёт и передача ключей
После получения подтверждения регистрации:
- Организуется окончательный расчёт между сторонами (если он не был произведён ранее);
- Происходит физическая передача объекта: ключей, документов, приборов учёта;
- Составляется акт приёма-передачи.
Риелтор убеждается, что все обязательства выполнены, и сделка завершена корректно.
Постсделочная поддержка
Хороший агент продолжает поддерживать клиента и после завершения сделки:
- Консультирует по вопросам перерегистрации коммунальных услуг;
- Помогает с оформлением налоговых вычетов;
- Отвечает на возникающие вопросы в течение нескольких недель или месяцев.
Это не только про заботу — это репутация и основа для рекомендаций.
Заключение
Риелтор — это не просто «показчик квартир», а стратег, аналитик, переговорщик, юрист и проектный менеджер в одном лице. Его участие на каждом этапе снижает риски, экономит время и нервы, а также повышает вероятность выгодной и безопасной сделки. Доверяя профессионалу, клиент получает не просто услугу, а уверенность в результате.
